L'achat du terrain : l'étape N° 1

Lors de votre visite aux professionnels de la construction, leur première question devrait être : "avez-vous choisi un terrain ?" Les caractéristiques du terrain sont les pré-requis indispensables avant l'établissement du plan de la maison.

Inutile de rêver, le terrain idéal n'existe pas, protection du littoral oblige, il faut oublier les terrains en bordure de mer (les pieds dans l'eau).
Même si l'on vous vend un terrain dit "à bâtir", votre projet de maison ne sera peut-être pas réalisable à cet endroit. Il faut un certificat d'urbanisme.

Le certificat d'urbanisme ordinaire comprend les indications suivantes :

- zone où se trouve le terrain
- limitations administratives du droit de propriété (servitudes)
- le cas échéant, taxes et participation
- s'il y a lieu, le droit de préemption de la commune,
- règles applicables à la zone à laquelle appartient le terrain (règles sur les constructions, règles d'implantation, aspect extérieur ...)

Le terrain est-il soumis à des servitudes et à un droit de préemption ?

Les servitudes (qui figurent sur le certificat d'urbanisme) peuvent limiter votre droit à construire.

Le droit de préemption permet à une commune d'acquérir en priorité un bien. Dans le cas de l'achat du terrain dans une commune qui a mis en place un droit de préemption, le compromis de vente est conclu sous la condition suspensive que la mairie n'exerce pas son droit de préemption.

Le notaire ou le propriétaire doit informer la commune du projet de vente (déclaration d'intention d'aliéner ou DIA). A réception de ce document, la commune a deux mois pour exercer si elle le souhaite son droit de préemption. Il existe également un droit de préemption, d'héritiers dans le cas de vente d'un bien en plusieurs parts.

Quels seront les frais annexes ?

- Les frais d'agence et notarial
- les frais de bornage, s'ils n'ont pas été réalisés par le vendeur
- le coût de raccordement aux réseaux (eau, électricité, égouts), qui peut être dissuasif dans le cas de terrains isolés.

- L'étude de filière pour assainissement autonome ( étude de sol).
La taille du terrain sera bien sûr un élément déterminant de son prix, même si pour une région donnée, à Belle Ile, les prix au mètre carré décroissent quand la taille du terrain augmente.
Le prix du terrain est variable selon son emplacement, s'il possède une vue (vallon, mer).

En fonction de son budget prévisionnel, cette étape de la construction est importante car il convient de bien répartir le coût du terrain et de la construction dans le budget total :
• un terrain au dessus de vos moyens pourrait à la limite vous laisser un montant tout juste nécessaire à l'édification d'un cabanon de jardin !
• à l'opposé, un terrain trop bon marché par rapport à votre budget conduira à un fort décalage entre votre maison et les maisons environnantes qui seront sans doute plus "ordinaires" que la vôtre.

Un équilibre entre 1/4 du budget pour le terrain et 3/4 pour la construction semble correct.

Les grand terrains ( > 2500 m2) sont ceux qui permettent le plus de liberté dans le style de la maison par rapport à un petit terrain ou les possibilités sont limitées. De plus, ils permettent plus de liberté dans l'élaboration du plan paysager.

Même si leurs prix peut rester abordables à Belle Ile, ils peuvent par contre entraîner des frais importants en terme de branchement, accès, végétaux, clôture et ... investissement en temps de jardinage ! Les petits terrains ( < 500 m2) peuvent limiter l'intérêt de la construction : fortes contraintes sur la forme de la maison (distances réglementaires), maisons voisines très proches ...

En outre, les règlements d'implantation des constructions par rapport aux voies, limites séparatives et autres constructions du même lot seront d'autant plus contraignants sur un petit terrain. En règle générale la limite d'implantation de la construction doit être de 3m des limites séparatives avec les autres lots.

Influences indirectes du terrain sur le coût de la construction

Certaines caractéristiques du terrain doivent être prises en compte car elles peuvent entraîner des surcoûts importants pour votre construction, en particulier :

- La longueur de l'allée d'accès
- La longueur des branchements pour l'accès aux réseaux (électricité, eau, gaz, téléphone, eaux usées)
- La nature du sous-sol
- La longueur des clôtures
- La pente du terrain : Le coût de la construction peut se trouver augmenter de 10 à 20% uniquement à cause de la forte pente d'un terrain notamment à cause du soubassement (nécessité de vide sanitaire, ou de sous-sol, augmentation de la hauteur des murs sur la partie basse de la maison) et des aménagements de mise en forme du terrain.